L’agente immobiliare è un mediatore di affari specializzato nell’attività di compravendita o locazione di immobili ed aziende. Compito del mediatore di affari, secondo il nostro codice civile, è quello di mettere in “relazione – anche in modo occasionale – due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza” (art. 1754 c.c.).

Data la delicatezza della materia e la rilevanza economica degli affari immobiliari, è sempre bene rivolgersi ad un agente immobiliare regolarmente abilitato a svolgere la professione.

Affidarsi ad un agente abusivo (ovvero privo dei requisiti previsti dalla legge), comporta dei rischi che possono essere molto rilevanti. A titolo esemplificativo, sarebbe un po’ come affidarsi alle cure di un medico privo di laurea in medicina.

Infatti l’agente abusivo, vista la complessità degli affari trattati, rischia di commettere degli errori che possono compromettere la conclusione della compravendita o pregiudicare irrimediabilmente l’affare stesso, arrecando dei danni alle parti che sovente potrebbero rivelarsi irreparabili o che possono richiedere, per sanare la situazione venutasi a creare, anche un esborso di costi elevati.

Ma come riconoscere l’agente immobiliare abusivo?

Ebbene, l’agente immobiliare abilitato deve possedere una serie di requisiti di legge, tra i quali, ad esempio, aver frequentato un apposito corso di formazione, aver superato il relativo esame ed essere iscritto alla Camera di commercio, nel Registro delle imprese e nel Repertorio Economico Amministrativo (REA). Oltre a possedere tali qualifiche, è altresì necessario che l’agente non sia stato dichiarato interdetto, inabilitato o fallito, che non abbia riportato condanne per determinati reati e che non sia sottoposto a provvedimenti antimafia.

Per verificare, quindi, che l’agente con chi si sta trattando sia autorizzato a svolgere quella professione, basterà richiedere l’esibizione dell’apposito tesserino, ove sarà indicato il numero di iscrizione Rea e, se si ritiene necessario, si potrà altresì andare a controllare l’esistenza della relativa iscrizione presso la Camera di Commercio.

Quali sono i rischi di affidarsi ad un agente abusivo?

Oltre alla potenziale mancata o inesatta conoscenza della normativa di settore da parte dell’agente abusivo, in caso di problemi e di danni cagionati nell’espletamento della propria attività, il cliente danneggiato non avrà altro rimedio che rivalersi direttamente sull’agente medesimo, con il rischio che lo stesso sia insolvibile. L’agente immobiliare regolarmente iscritto è invece tenuto a dotarsi di un’apposita polizza professionale, che lo coprirà, pertanto, in caso di danni cagionati al cliente nell’esercizio della propria attività.

Cosa fare se si scopre che l’agente immobiliare era abusivo?

L’agente abusivo va segnalato alla Camera di Commercio o all’Autorità Giudiziaria. Qualora, invece, la scoperta avvenga solo successivamente al perfezionamento della compravendita e al pagamento della provvigione, è consigliabile rivolgersi al più presto ad un legale. Si ricorda, infatti, che la provvigione è dovuta solo ed esclusivamente all’agente immobiliare abilitato, e si potrà pertanto richiedere la restituzione della provvigione pagata all’agente abusivo, al quale nulla è dovuto.

Cosa rischia l’agente abusivo?

Le sanzioni sono state recentemente aumentate dalla Legge n. 3/2018. La prima contestazione è di natura amministrativa e prevede il pagamento di una somma compresa fra Euro 7.500 a Euro 15.000 oltre alla restituzione delle provvigioni percepite. In caso di seconda violazione (ovvero di recidiva) scatta la sanzione penale, verranno pertanto applicato le pene previste dal reato di cui all’art. 348 c.p. per l’esercizio abusivo della professione che comprendono la reclusione da 6 mesi a tre anni e la multa da 10.000 Euro a 50.000. Vale la pena aggiungere che sono previste pene ancora più gravi per chi ha determinato altri a commettere il reato o chi ha diretto l’attività di soggetti non abilitati. Tale ultima situazione si verifica ad esempio nel caso del direttore dell’agenzia immobiliare che impiega nell’attività di mediazione agenti abusivi.

Avv. Alain Gonnet